삼백안심시스템이란?

 

 

 

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건축주와 시공업체사이에 문제가 발생하는 대부분의 경우는

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1. 공사비를 주는 방식과

2. 공사진행의 비정상성때문에 발생한다.

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먼저, 공사비 지급 시 문제 발생 가능성:

시공업체는 자기돈으로 자재를 구매해서 공사를 시작하기 힘들다. 아니 그렇게 하지 않는다. 그러니 공사를 시작할 때 선입금이란 명목으로 대개 10%의 자재값을 먼저 주어야 공사를 시작할 수 있는 것이다. 하지만 그 돈을 줘 버리면 공사를 시작하지 않고 잠적할 가능성이 있다. 공사비지급을 잘못하면 문제가 발생하게 될 수 있는 것이다. 공사비 지급은 원래 후불인데 선불해야 할 경우가 딱 한번 선급금의 경우인데 여기서부터 문제가 발생할 소지가 있는 것이다. 그러니까 건축주가 시공업자에게 휘둘리지 않으려면 철저히 공사한만큼보다 작은 금액을 주면서 공사를 진행할 수 있는 방법을 모색해야 하는 것이다.

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둘째, 공사진행의 비정상성:

선입금을 주었는데도 공사시작만 한다고 해놓고 공사를 지연시킬 가능성이 있다. 시공업자는 여러 곳에 공사를 벌이고 있기 때문에 만일 한 곳에서 돈이 잘 돌지 않으면 다른 곳에 그 피해가 발생한다. 그것은 공사를 계속해서 지연시키는 현상으로 나타난다. 그런 현상은 공사비를 타내면 그것이 건축주 현장의 공사가 아니라 다른 현장에 투입되기 때문에 발생한다. 그럴 경우 공사는 진척되지 않는데 계속해서 시공업자에게 돈을 줘야하고 그래서 건축주는 계속해서 피가 마르는 상황이 어질 수 있는 것이다.

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그러니 건축주 입장에서 시공업자에게 휘둘릴 위험을 방지하기 위해 돈의 지불을 잘 해야 하고, 공사 진행을 시공업자 마음대로 하지 못하도록 해야만 건축주는 끝까지 갑의 입장에서 맘 편하게 공사를 마칠 수가 있는 것이다.

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그래서

1. 공사비 지급방식을 잘 결정해야하고(공사한 것보다 항상 적게),

2. 공사진행의 정상성을 보증하는 수단이 있어야 한다는 것이다.

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공사비 지급방식에 대한 얘기부터 시작하자.

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예시) 만일 공사계약금액이 1억이고 공사 기간이 5개월이며, 1개월마다 20%씩의 공사를 마친다고 가정할 경우, 및 실제 기성부분금 산정 방식은 다음과 같으며, 기성금은 수량산출서와 내역서로 신청한다.

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공사비 1억이고, 공사기간이 5개월일 때 지급방법	선급금 공제=매달공사량x(선급금율)=1억의 20%인 1800만원x10%=180만원
	해설: 전체공사액이 1억일 때 5개월 동안 공사를 하는데 준공료 1000만원은 준공 후에 지불해야 하므로, 전체공사량은 9000만원이 되어서 이것을 5로 나누면 매달공사량은 1800만원이 된다. 그런데 선급금률이 10%이므로 매달 선급금공제액은 180만원이 된다. 그래서 매달 실수령액은 1620만원이 된다. 그리고 5개월째는 지금까지 지불한 돈 총액, 선급금, 준공지불금 1천만원을 공제한 1520만원이 된다. 그리고 준공 후 1000만원을 받게 된다.
	공사량	계약시	1개월		2개월	3개월		4개월	5개월		준공
		0	1800만		1800만	1800만		1800만	1800만		0
*선금금:10%인 1천만원 *잔금: 10%인 1천만원 * 기성금 월1회	선금급	1000만원
	선금금공제		-180만원		-180만원	-180만원		-180만원	없음
	기성금실수령액		1620만원		1620만원	1620만원		1620만원	1520만원
	잔금										1000만원
공사비 1억이고 공사기간이 2개월 일 때 지급방법	선급금 공제=매달공사량x(선급금율)=공사량이 5000만원 x 선급금률이 10%이므로 첫달 공제는 450만원
	해설: 총공사액이 1억인데 준공료 1천만원은 준공 후에 지불하므로, 총공사량은 9000만원, 이를 2로 나누면 매달 공사량은 4500만원이 되는데, 선급금율이 10%이므로 매달 공제액은 450만원이 되어, 공사량 4500만원에서 450만원을 공제하면 첫달 실수령액은 4050만원이 된다. 둘째달은 총공사액 1억-선급금1천만-첫달 4050-준공료 1천만원= 3950만원을 수령하게 됨. 그리고 준공 후 1000만원을 수령.
	공사량	계약시		1개월			2개월			준공
		0		4500만			4500만			0
*선금금:10%인 1천만원 *잔금: 10%인 1천만원 * 기성금 월1회	선금급	1000만원
	선금금공제			-450만
	기성금실수령액			4050만			3950만
	잔금									1000만원
*** 실제 기성부분금산정방식(매달 시공사가 받을 금액)	=해당월에 완료된 공사(기성)-선급금 공제률 10%-기성유보액
기성유보액 개념 및 항목들	기성금 유보액이란 공사를 했는데 지불되지 않고 지급이 미뤄졌다는 뜻으로, ①공사가 잘못되어 있거나 ②다른 자재를 사용해서 마감했을 경우, ③품질이 확보가 안 되었을 경우(시방서와 다르게 되었을 경우), ④검사나 검측을 받지 않은 경우, ⑤시정 조치당했으나 아직 시정되지 않은 경우 등을 말하며, 이러한 이유로 지급되지 않는 돈을 총칭한다.
결론	공사비가 1억일 경우, 시공업체는 1차로 선급금으로 10%인 1천만원을 받고, 그 뒤 1달 뒤부터 일을 마친 만큼의 기성금액을 받는데, 이때 이미 마친 공사(기성)에서 기성유보액과 선급금을 공제한 금액만큼만 매달 가져가게 되고, 기성유보액은 유보조건이 해소 되는대로 다음 달 기성금과 함께 지불되며, 준공을 마친 다음에 마지막 10% 남은 잔금인 준공대가금 1천만원을 가져가게 된다는 것.
	매달 실제 기성금 수령액은 위의 기성금실수령액을 줘야겠지만, 위 표에서 설명된 바와 같이 다시 유보액만큼 공제하고 수령하게 됨.

간단히 요약해보자.

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돈을 주는 원칙은 기성(이미 마친 공사)만큼만 돈을 주되, 돈은 1달 단위로 현금으로 지불해야한다는 것이다.

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총공사비가 1억이라 하고 공사를 5개월만에 완성(사용승인까지)한다고 했을 때, 시공업체는 공사를 해야하는데 적어도 자재값은 받아야 한다. 그래서 시작을 위해 선입금이라는 게 필요하다. 하지만 이것을 주면 도망가거나 지연시킬 수 있다(이것은 아래 2번째 보증부분에서 설명할 것이다.)

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그래서 공사계약을 마치고 며칠 이내에 1억원의 10%(보통)인 1천만원을 시공업체에게 주고, 공사를 시작한다음, 1달이 되는 날에 기성금(이미 실행한 공사대금)을 지불해야 하는데 돈을 너무 많이 주면 시공사가 사라질 수 있으니, 사라지지 않을 만큼만 줘야 한다는 것이다.

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그래서 준공후 1000만원을 빼고 5개월 동안 1달마다 1800만원을 주면 5개월동안 9천만원이 되고 준공후 1천만원을 주면 1억을 모두 지불하는 셈이 되지만, 그렇게 되면 공사량보다 적게주어서 시공업체가 사라질 수 있다. 따라서 기성금으로 준 1천만원을 5등분해서 매달 180만원을 공제하고 준다는 것이다.

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그러면 기성금으로 1천만원 받아, 그것으로 자재를 마련하고, 매달 기성금 공제금 180만원을 뺀 1620만원을 주되, 4번째 달은 잔금 1천만원을 지켜야 하므로 1520만원을 지불하면 된다는 것이다.

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5개월 걸리는 공사에서 2달은 골조공사를 마치게 되는 달이므로 골조공사비용이 5천만원이라고 생각한다면 실제 지급액은 4240만원이 되기 때문에 시공사는 기성금 중 800만원 가까이를 받지 못하기 때문에 도망갈 염려가 없는 것이다.

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또한 이렇게 원칙을 정해놓고 기성금을 계산해줄 때, 공사가 잘못되었거나 맘에 들지 않게 되는 경우 기성금을 모두 계산해주지 않고, 미진한 부분의 액수를 다음달로 이월시킨다. 따라서 공사만 했다고 무조건 돈을 주는 것은 아니기 때문에 시공업체는 돈을 제대로 받기 위해서 공사의 질을 높일 수 밖에 없다.

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결국, 돈주는 방식만 제대로 하면 건축주나 시공업체나 모두가 만족하는 공사를 할 수 있게 되는 것이다.

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2. 보증보험: 공사지연 등 공사의 비정상성을 없앨 유일한 방도

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삼백신뢰건축시스템의 두번째 중요한 요소가 바로 보증보험이다. 그러니까 선금만 받고 도망가버린다던가(선급금보증증권), 공사를 시작한 뒤 계속 미루는 행위를(계약이행증권) 이 보증보험을 통해 예방할 수가 있다. 또한 공사가 끝난 뒤 하자보증(하자이행증권)까지도 가능하다.

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선급금보증증권(10%): 총 건축비용 중 보통 10% 보증하는 증권을 끊으면, 시공업체가 선금급만 받고 가버렸을 때 보증기관으로부터 보상받는다. 그러니 선급금을 시공업체가 50%요구해도 상관없다. 증권을 끊기만 하면 되니까. 하지만 그럴 경우 증권액이 높아진다. 계약시 에 요구해야한다.

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계약이행증권(10%): 총 건축비용 중 보통 10%를 끊는다. 만일 시공업체가 공사를 차일피일 미루면 이 증권을 끊은 회사에서 대신 손해배상을 10% 해준다. 계약시에 요구해야한다.

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하자이행증권(3%): 총공사액의 3%가 보통이며, 공정별로 세분해서 끊을 수도 있다. 공사가 끝나고 사용승인까지 받은 뒤, 잔금을 치루기 전에 이 증권을 요구한 뒤 잔금을 치루도록 계약서에 명시해놓아야 한다.

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지체상금률(하루 0.05%): 차일피일 공사를 지연시키거나, 불가치한 이유없이 예정된 공사일정을 어겼을 때, 총공사비의 0.05%에 해당하는 금액의 보상을 요구할 수 있다. 이 또한 계약서에 명시해야한다.

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대가지연이자율(하루 0.05%): 이것은 건축주가 기성금을 주지 않고 미뤘을 경우, 시공업체에게 요구할 수 있는 권리이다. 이것 또한 계약서에 명시해야 한다.

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* 서울보증보험(SGI)이나 건설공제조합 및 전기, 기계설비 등 각종 공제조합에서 발행하는 계약이행증권(10%), 선급금보증증권(10%), 하자이행증권(3%) 등은 계약이 성사되었을 때 계약과 동시에 제출하고, 공사지체상금률(하루 0.05%)에 따른 손해배상액(하루 0.05%, 손배액계산방식=지체일수x시공비 총액x지체상금율0.05%)과 아울러 수급자(시공회사)를 위한 대가지급지연이자율(하루 0.05%, 계산방식=지급지체일수x해당미지급액x지체상금율0.05%) 등 또한 계약서에 명시해야 한다.

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저희 삼백건설에서는 계약시 반드시 표준계약서를 사용하며, 위에서 설명드린 2가지 안전장치를 반드시 계약서에 명시하고, 지키는 가운데(선급금보증보험과 계약이행증권을 끊어드리고) 공사를 시작하고, 공사대금은 위에서 명시한 기성금 수령방법에 의해 수령하며, 사용승인을 받은 후에는 하자보증보험증권을 끊어드립니다.

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그러니까

1. 선급금을 받고 공사를 진행하되, 선급금만 받고 공사를 하지 않으면 '선급금보증보험'이 해결해주고, 공사를 지연할 경우에도 '계약이행증권'이 해결해줘서 저희 삼백건설은 선급금만 받고 도망갈 수 없으며, 돈만 받고 공사를 지연시킬 수도 없게 됩니다.

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2. 그리고 건축주가 끝까지 갑의 지위를 유지할 수 있도록 공사한 것보다 항상 덜 받는 기성금 수령 방식으로 공사를 진행한다는 것입니다.

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이것은 철저히 고객이신 건축주입장에서 계약과 공사를 진행한다는 것을 뜻합니다. 저희는 이러한 두가지 요소를 합쳐서 '삼백안심시스템'이라 부릅니다.

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그래서 저희와 계약하시면 10년 늙지 않고 공사를 마칠 수 있게됩니다.

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이제 안심하고 삼백에 맡기세요!

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[출처] 삼백안심시스템이란?|작성자 삼백건설홍종원대표